LEI DOS SOLOS

A recente introdução da chamada “Lei dos Solos” está a gerar discussões acesas sobre o impacto que pode ter na resolução da crise da habitação em Portugal. O Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, estabelece um novo regime para a reclassificação de terrenos rústicos em urbanos, simplificando o processo e permitindo a transformação de terrenos não edificados em áreas passíveis de urbanização, desde que cumpram um conjunto de requisitos.

Foi neste contexto aprovado o plano “Construir Portugal” que visa, entre outras metas, numa lógica de flexibilização das regras de uso dos solos, em especial dos classificados como rústicos ou integrados na Reserva Agrícola Nacional e na Reserva Ecológica Nacional, a promoção da construção de habitação pública e acessível, a custos controlados, bem como a criação de soluções de venda no mercado a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias.

Neste sentido, prevê-se um regime especial de reclassificação para solo urbano, limitado aos casos em que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, sujeitando-se, ainda, ao cumprimento cumulativo de um conjunto de requisitos que visam salvaguardar a preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como prevenir e mitigar riscos para pessoas e bens.

Este regime especial de reclassificação assegura, ainda, que pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destina a habitação pública ou a habitação de valor moderado.

Os municípios podem determinar esta reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal e desde que, entre outras condições, pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, ou a ‘habitação de valor moderado’. Este novo conceito "não se confunde com outros conceitos como ‘custos controlados’, na medida em que procura abranger o acesso pela classe média, ponderando valores medianos dos mercados local e nacional, e definindo valores máximos para assegurar maior equidade".

Nesse sentido, considera-se habitação de valor moderado, toda aquela em que o preço por m2 de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional. Os valores de mediana são apurados de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, à data da celebração do contrato de compra e venda, considerando todas as transações no caso dos preços de venda.

Nas áreas onde se permite a reclassificação para solo urbano "devem ser planeadas e executadas as medidas necessárias à salvaguarda da preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como as medidas necessárias à prevenção e mitigação de riscos para pessoas e bens".

O município possui direito de preferência após a primeira transmissão de prédios ou de frações autónomas construídas em solos reclassificados ao abrigo deste regime especial.