Programa Mais Habitação

DECRETO DA ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA N.º 81/XV

Principais Alterações

A) Alojamento Local

   a) Suspensão de novos registos

A suspensão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem (nos quais se incluem os hostels) que estejam integrados numa fracção autónoma ficam suspensos, salvo nos territórios do interior (identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de Julho, ou quando se trate de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza (Decreto-Lei n.º 161/2019, de 25 de Outubro) ou imóveis localizados na Regiões Autónomas.

Não obstante a suspensão geral, o Programa Mais Habitação confere aos Municípios o direito de definir, nas respectivas Cartas Municipais de Habitação, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil em função do qual a suspensão da atribuição de novos registos de alojamento local poderá ser mantida ou retirada.

   b) Validade dos registos

Com a publicação do Programa Mais Habitação, os registos dos estabelecimentos de alojamento local passam a ter uma duração de cinco anos, renovável por iguais períodos, estando a renovação dependente de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente.

Os registos de alojamento local existentes à data da publicação do Programa Mais Habitação serão reapreciados durante o ano de 2030, salvo nos casos em que o estabelecimento de alojamento local constitua garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16.02.2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31.12.2029, caso em que a reapreciação só tem lugar após a amortização integral. Sendo a reapreciação no sentido da manutenção do registo, o mesmo será renovado por um período de 5 anos.

Sem prejuízo da reapreciação durante o ano de 2030, nos dois meses seguintes à publicação do Programa Mais Habitação, os titulares dos registos de alojamento local são obrigados a efectuar prova da manutenção da actividade de exploração, sob pena de cancelamento do registo. Esta obrigação não é aplicável aos estabelecimentos de alojamento local instalados em habitação própria permanente em que a duração da exploração seja igual ou inferior a 120 dias por ano.

   c) Regras especiais para os prédios em regime de propriedade horizontal

O registo de estabelecimentos de alojamento local instalados em fracções autónomas de prédios em regime de propriedade horizontal destinados a habitação carece de autorização prévia do condomínio, a qual é tomada por unanimidade.

Para além desta limitação, o Programa Mais Habitação introduz novas condições para estes imóveis no que diz respeito ao cancelamento do registo. A partir da aprovação do programa, será então possível que a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do prédio, se oponha ao exercício da actividade de alojamento local numa fracção, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fracção para fins de alojamento local ou quando tenha havido uma deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fracção para aquele fim.

Esta hipótese de cancelamento é estendida às situações em que o estabelecimento de alojamento local funcione numa parte de prédio urbano susceptível de utilização independente.

   d) Intransmissibilidade dos registos

O Programa Mais Habitação vem alargar a todos os estabelecimentos de alojamento local a intransmissibilidade do número de registo do estabelecimento de alojamento local, limitação essa que, na redacção actual, apenas se aplica aos estabelecimentos de alojamento local nas modalidades “moradia” e “apartamento” e que estejam localizados em zonas de contenção.

A par do alargamento do âmbito de aplicação, o programa também altera as situações em que se considera haver transmissão quando o registo é detido por uma sociedade comercial, passando agora considerar-se que há uma transmissão do registo caso se verifique a transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa colectiva titular do registo, independentemente da percentagem que tenha sido transmitida.

   e) Contribuição extraordinária

É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fracção autónoma de edifício em alojamento local (CEAL).

A CEAL é devida pelos titulares da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, sendo os proprietários de imóveis nos quais funcionam estabelecimentos de alojamento local explorados por terceiros solidariamente responsáveis pelo pagamento da CEAL, e incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, por referência à data de 31 de Dezembro de cada ano civil.

Para efeitos de aplicação da CEAL, consideram-se imóveis habitacionais as fracções autónomas e as partes ou divisões de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente que tenham sido licenciados para habitação ou, na falta de licença, que tenham como destino normal a habitação e os imóveis habitacionais que integrem uma licença de alojamento local válida.

Excluem-se da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior e os imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:

→ Sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;

Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e

→ Não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.

Cabe aos municípios comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de Janeiro de cada ano quais as freguesias excluídas da CEAL.

Estão, ainda, isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam fracções autónomas, nem partes ou divisões susceptíveis de utilização independente e as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

A Proposta determina a fórmula de cálculo da contribuição tendo por base a aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais sobre os quais incide a contribuição.

Por sua vez, o coeficiente económico é calculado através do quociente entre:

● Rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P., apurado relativamente ao ano anterior ao facto tributário, e

● A área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, nos termos previstos no artigo 67.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.

O coeficiente de pressão urbanística, é calculado, para cada zona, através do quociente entre:

● A variação positiva da renda por referência ao m2, na zona do estabelecimento do alojamento local, entre 2015 e o ano anterior ao facto tributário, e

● A variação positiva da renda de referência por m2, apurado nos termos da alínea anterior, na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.

Sobre o valor assim apurado incide uma taxa de 15%.

Traduzindo em termos mais simplistas, a CEAL corresponde a 15% de um valor de rendimento presumido do imóvel, calculado com base num valor metro quadrado calculado com base no rendimento médio anual por quarto a nível nacional, eventualmente minorado em zonas de menor pressão urbanística.