Programa Mais Habitação

DECRETO DA ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA N.º 81/XV

Principais Alterações

A) Arrendamento

•  Limite da renda inicial em novos contratos de arrendamento habitacionais

A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que tenham por objecto um imóvel no qual tenha vigorado, nos últimos 5 anos, um contrato de arrendamento, não pode exceder o valor da última renda praticada sobre aquele imóvel, acrescido do coeficiente de 1,02.

Antes de ser aplicado o coeficiente de 1,02, o senhorio pode aplicar à renda do contrato anterior os coeficientes de actualização anual por referência aos últimos 3 anos, servindo esse valor de base para a aplicação do coeficiente de 1,02. Para este efeito, o coeficiente de actualização da renda anual a considerar para o ano de 2023 é de 1,0543.

Esta limitação no valor da renda do novo contrato de arrendamento aplica-se aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos no Regulamento do Programa do Arrendamento Acessível (Portaria n.º 176/2019 de 6 de Junho).

Quando o imóvel arrendado tenha sido objecto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, ao valor da renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.

•    Intransponibilidade dos contratos antigos para o NRAU

Não transitam para o NRAU os contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU em que o arrendatário invoque e comprove que:

  a) O RABC (rendimento anual bruto corrigido ) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (retribuição mínima nacional anual); ou

  b) Possui idade igual ou superior a 65 anos; ou

  c) Possui deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; ou

  d) Reside(m) no locado há mais de cinco anos no locado, cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha recta com idade igual ou superior a 65 anos ou com grau de deficiência comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e sendo o RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA.

• Tributação de Mais Valias

O Programa Mais Habitação alterou as normas relativas à exclusão de tributação das mais-valias geradas com a transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria permanente. Para se aplicar a exclusão de tributação, é agora necessário que o sujeito passivo cumpra com os seguintes requisitos cumulativos:

  a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respectiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

  b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

  c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respectivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

  d)O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respectivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão (novo);

  e) Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excepcionais (novo).

Para além destes requisitos, é ainda necessário que se cumpram os seguintes requisitos, sob pena de não se aplicar a exclusão de tributação:

→ Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o afecte à sua habitação ou do seu agregado familiar, até doze meses após o reinvestimento;

→ Nos demais casos, o adquirente requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses a contar da data de realização, e afecte o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

→ Os imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30 % do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI, não sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da recepção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes;

→ Que o sujeito passivo ou o seu agregado familiar fixem o seu domicílio fiscal no imóvel (novo).

Para além das novas alterações que vieram para ficar, o Programa Mais Habitação prevê, em matéria de tributação de mais-valias, as seguintes normas transitórias aplicáveis às transmissões realizadas entre 1 de Janeiro de 2022 e 31 de Dezembro de 2024:

→ São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

     ● O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes; e

      ● A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

→ Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação em sede de mais-valias de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

→Nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor da presente lei, a amortização referida na alínea b) do ponto i. tem de ser concretizada até três meses após a entrada em vigor do Programa Mais Habitação.

Determina ainda o Programa Mais Habitação a suspensão da contagem do prazo para o reinvestimento (24 meses anteriores e 36 meses posteriores à data da realização) durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de Janeiro de 2020.

• Tributação de Rendimentos Prediais

Também em sede de tributação de rendimentos prediais foram introduzidas alterações pelo Programa Mais Habitação. Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para fins não habitacionais continuam a ser tributados à taxa autónoma de 28% e os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacionais passam a ser tributados à taxa autónoma de 25% (uma redução de 3 pontos percentuais).

Para além da redução da “taxa base”, também as taxas aplicáveis aos arrendamentos de longa duração sofreram alterações, sendo actualmente o regime o seguinte:

→ Os contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos beneficiam de uma redução da taxa autónoma em 10 pontos percentuais, e de uma redução de 2 pontos percentuais por cada renovação de igual duração, estando as reduções relativas às renovações sujeitas a um limite de mais 10 pontos percentuais, ou seja, até atingir uma redução da taxa autónoma em 20 pontos percentuais;

→ Os contratos com duração igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos beneficiam de uma redução da taxa autónoma em 15 pontos percentuais;

→ Os contratos com duração igual ou superior a 20 e os contratos de direito real de habitação duradoura beneficiam de uma redução de 20 pontos percentuais.

Em caso de cessação dos contratos antes de decorridos os prazos de duração inicial ou das renovações por motivo imputável ao senhorio, extingue-se o direito à redução de taxas acima identificado, com efeitos desde o início do contrato ou da sua renovação, com a obrigação de pagamento do montante do imposto que deveria ter sido pago acrescido de juros compensatórios.

Para além destas reduções, nos novos contratos de arrendamento, é ainda aplicada uma redução de mais 5 pontos percentuais quando a renda seja inferior, em pelo menos 5 pontos percentuais relativamente à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.

É também importante chamar à atenção para o facto de todas estas reduções não serem aplicáveis a novos contratos de arrendamento em que a renda exceda em 50% os limites gerais de renda por tipologia determinado pelo Regulamento do Programa do Arrendamento Acessível (Portaria n.º 176/2019 de 6 de Junho).

De notar que estas novas taxas e reduções só serão aplicáveis aos contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor das alterações, ou às renovações de contratos anteriores ocorridas após a entrada em vigor das alterações.

Quanto ao coeficiente de actualização de rendas para 2023, determina o Programa Mais Habitação, no âmbito do apoio extraordinário ao arrendamento, que a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contrato de arrendamento enquadráveis na categoria rendimentos prediais, se obtém através da aplicação do coeficiente de apoio de 0,90 (após deduções). A aplicação deste coeficiente resulta numa redução da matéria colectável para efeitos de tributação em sede de IRS. A base do rendimento sujeito a imposto deixa de ser 100% e passa a ser 90%.

Nos contratos de arrendamento de longa duração o coeficiente de apoio varia em função da taxa aplicável.

  Taxa Aplicável         Coeficiente de Apoio                           

            26%                               0,90   

            24%                               0,89                        

            23%                               0,89                      

            22%                               0,88                       

            21%                                0,87                       

            20%                               0,87                       

            19%                                0,86                      

            18%                                0,85                      

            16%                                0,82                      

            15%                                0,81                        

            14%                                0,79                     

            10%                                0,70                      

              5%                               0,45                                 

• Incentivos Fiscais

O Programa Mais Habitação introduz alterações no que diz respeito aos incentivos fiscais aplicáveis ao arrendamento habitacional a custos acessíveis e à venda de imóveis ao Estado e cria um novo incentivo fiscal relacionado com a transferência de imóveis de alojamento local para arrendamento, incentivos esses tratados mais à frente, designadamente nos pontos 1.7.3 e 1.7.4.

• Arrendamento forçado de prédios devolutos

Estabelece o Programa Mais Habitação que as fracções autónomas e as partes de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente, de uso habitacional, que tenham sido classificadas como devolutas há mais de dois anos ficam sujeitas ao regime do arrendamento forçado.

Decorridos dois anos desde a classificação como prédio devoluto, o município deve notificar o proprietário do imóvel do dever de executar as obras de conservação necessárias ou do dever de dar uso à fracção autónoma e, querendo, apresentar-lhe uma proposta de arrendamento.

Feita a notificação e sem que sejam realizadas as obras de conservação necessárias o município pode executar as mesmas.

Caso o município faça uma proposta de arrendamento, o montante máximo da renda do contrato de arrendamento proposto pelo município não pode exceder em 30 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos no Programa de Arrendamento Acessível.

Decorridos 90 dias desde a notificação para dar uso ao imóvel, sem que lhe seja dado uso, o município pode, excepcional e supletivamente, e sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação, proceder ao arrendamento forçado desse imóvel.

Caso os municípios não pretendam proceder ao arrendamento do imóvel e o mesmo não careça de obras de conservação, remetem a informação sobre o imóvel ao IHRU que terá os mesmos direitos que o município.

• Arrendamento Acessível

→ Apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível

O Programa Mais Habitação cria um apoio à promoção de habitação para arrendamento a que podem recorrer:

  a) As cooperativas de habitação e construção, que cumpram as condições de acesso previstas no regulamento da concessão de financiamentos a cooperativas de habitação e construção para construção de habitações a custos controlados;

  b) As sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objecto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património, que cumpram as condições de acesso previstas no regulamento para a concessão de financiamentos a empresas privadas de construção civil para a construção de habitação de custos controlados ao abrigo de contratos de desenvolvimento para habitação, ou sociedades em cujo capital aquelas participem, bem como entidades que se dediquem à promoção e ao investimento imobiliário;

  c) A IHM-Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, e a Direcção Regional da Habitação dos Açores, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores;

  d) Os municípios e as juntas de freguesia, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores;

  e) As misericórdias, as instituições particulares de solidariedade social e as pessoas colectivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público.

O apoio é efetuado através da criação de uma linha de financiamento ou pela cedência de terrenos e edifícios públicos.

As habitações que venham a ser construídas com recurso à linha de financiamento ficam afectas ao arrendamento acessível por um período mínimo de 25 anos e ficam também sujeitas aos parâmetros e valores em vigor para a habitação de custos controlados, nomeadamente quanto ao custo de promoção por metro quadrado.

As habitações que resultem da cedência de terrenos e edifícios públicos ficam afectas ao arrendamento acessível pelo período mínimo de 90 anos, renovável mediante acordo.

Os termos e condições deste apoio são regulamentados por portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação, no prazo de 90 dias a contar da data de entrada em vigor da lei.

→ Incentivos Fiscais – Programa de Apoio ao Arrendamento

No âmbito do Programa Mais Habitação é aditado um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais que determina quais os benefícios aplicáveis aos prédios urbanos destinado ao Programa de Apoio ao Arrendamento.

Determina então este novo artigo 45.º-A que:

● Ficam isentas de IMT as aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais que preencham, cumulativamente, os seguintes requisitos:

  a) Pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou fracções autónomas, sejam afectos ao Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente do promotor, desde que certificadas pelo IHRU, IP, ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direcção Regional da Habitação dos Açores, respectivamente; e

  b) O procedimento de controlo prévio para obras de construção (nos termos definidos no RJUE) de imóveis com afetação habitacional seja iniciado junto da entidade competente no prazo de dois anos após a aquisição.

● Ficam isentas de IMT e de IMI os prédios urbanos ou fracções autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento. A isenção de IMI tem uma duração de três anos a contar do ano de aquisição, podendo ser renovada por mais 5 anos.

Determina ainda o mesmo artigo que as isenções ficam sem efeito caso aos imóveis seja dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de cinco anos a contar da data da transmissão, ou no prazo de 10 anos no caso de renovação do benefício ou, se os imóveis não forem objecto de um contrato de arrendamento celebrado ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento, no prazo de seis meses a contar da data da transmissão.

Estes benefícios são igualmente aplicáveis aos imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos, afectos ao arrendamento, no âmbito de programas habitacionais promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas regiões autónomas.

Este regime não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, mas também não prejudica a opção por outro mais favorável.

Estabelece ainda o Programa Mais Habitação que os contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa Apoio ao Arrendamento e os contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas regiões autónomas ficam isentos de Imposto do Selo.

→ Incentivos Fiscais – Arrendamento habitacional a custos acessíveis e venda de imóveis ao Estado

Os incentivos fiscais ao arrendamento habitacional a custos acessíveis, que estavam previstos no artigo 71.º do EBF, estão agora previstos num artigo autónomo – artigo 71.º A – sob a epígrafe “incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis e à venda de imóveis ao Estado”.

→ Incentivos Fiscais – Transferência de Imóveis de Alojamento Local para Arrendamento

Ainda no âmbito das alterações ao EBF, é introduzido um novo artigo (74.º-A) que determina que ficam isentos de tributação em sede de IRS e IRC os rendimentos prediais, obtidos até 31 de Dezembro de 2029, decorrentes de contratos de arrendamento para habitação própria permanente, desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:

Os rendimentos resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afectos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;

O estabelecimento de alojamento local tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de Dezembro de 2022; e

A celebração do contrato de arrendamento e respectiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de Dezembro de 2024.

• Balcão do arrendatário e do senhorio

O Programa Mais Habitação, com o intuito de simplificar e melhorar o funcionamento daquele procedimento e reforçar as garantias das partes, cria o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento, que veio substituir o Balcão Nacional do Arrendamento (“BNA”) e o procedimento de injunção em matéria de arrendamento (“IMA”).